Guvernul, somat să îndrepte situațiile „aberante” din noul Cod al Urbanismului: „Nimeni nu mai poate să depună actele”

Președintele Consiliului Județean Cluj, liberalul Alin Tișe, a transmis spre Guvern propuneri de modificare a noii legislații din domeniul urbanismului.

Nemulțumirea

Consiliul Județean Cluj a înaintat luni, 2 noiembrie, către Guvernul României, Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, propuneri de modificare și completare a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.

Aceste propuneri se referă la modificarea și completarea prevederilor legale, fundamentate pe situațiile concrete identificate în activitatea curentă.

Conform documentului transmis, Legea nr. 169/2026 trebuia să simplifice modul de reglementare a urbanismului, dar în opt puncte esențiale face invers, se arată într-un comunicat al Consiliilui Județean: „restrânge drepturi pe care cetățeanul le avea, elimină soluții care funcționau și lasă autoritățile fără instrumente de aplicare. Aceste situații se referă la aspecte care țin de definirea suprafeței construite, cine poate cere autorizația (superficiarul și uzufructuarul au ieșit din lege), contravenții fără termen de prescripție și fără procedură, situația proiectelor – tip promise pentru casele de la țară, care nu există, mutarea urbanismului de la județ la municipiu, fără ca municipiile să o ceară, inexistența în practică a digitalizării solicitate de noul cod, situația în care ministerul interpretează legea prin ”clarificări”, iar în instanță răspund autoritățile locale”, se arată în comunicat.

„Conține prevederi aberante”

Alin Tișe, președintele Consiliului Județean Cluj: „Noul Cod al urbanismului conține prevederi aberante, care creează probleme serioase pentru arhitecți, cetățeni și primării. Consider că aceste prevederi trebuie corectate urgent.

De aceea am pregătit un set de propuneri legislative pe care le-am transmis atât Ministerului Dezvoltării, cât și și parlamentarilor, pentru a elimina blocajele generate de măsurile pe care le-au prins în mod defectuos în Codul Urbanismului.

S-au grăbit să dea noul cod, ca să prindă un jalon din PNRR. Nu au respectat nimic și este plin de aberații, care blochează urbanismul în întreaga țară. Nimeni nu mai poate să depună actele ca să își facă o casă simplă. Am formulat propunerile pentru a se modifica în regim de urgență aceste prevederi, pentru a permite autorităților dar și oamenilor să își rezolve problemele.”

Propunerile

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) – 8 probleme, comparativ cu legea veche

Legea nr. 169/2026 trebuia să simplifice. În opt puncte esențiale face invers: restrânge drepturi pe care cetățeanul le avea, elimină soluții care funcționau și lasă autoritățile fără instrumente de aplicare. Comparația cu legile abrogate, Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001, arată ce s-a pierdut.

Fiecare citat de mai jos este din textul publicat în Monitorul Oficial.

1. POT: aleea, parcarea și gardul devin „suprafață construită”

Legea nr. 350/2001, Anexa nr. 2

Legea nr. 169/2026, Anexa nr. 1

„Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces.”

„…amprenta edificată la nivelul solului (…) inclusiv etajele în consolă, balcoanele și alte elemente constructive permanente:” urmat de: 1. terase descoperite, platforme, scări exterioare; 2. „alei de acces pietonal sau carosabil, trotuare de protecție, parcaje amenajate la nivelul solului, neacoperite, curți interioare”; 3. piscine și terenuri de sport; 4. locuri de joacă; 5. mobilier urban, pergole, rasteluri de biciclete, împrejmuiri; 6. platforme de deșeuri; 7. stații de încărcare, panouri fotovoltaice; 8. construcții temporare.

Ce înseamnă. Legea veche excludea expres terasele, platformele și scările. Codul le include și adaugă aleea, parcarea, gardul și locul de joacă, adică exact elementele pe care același Cod le scade din CUT. Pe o parcelă de 500 m² cu POT 35%, o casă de 120 m² cu alee, două locuri de parcare și terasă ajunge la 189 m² ocupați: autorizația nu mai poate fi emisă. Ministerul vorbește de „eroare materială”, dar textul din Monitorul Oficial este în vigoare și nu a fost corectat.

2. Construirea în front preexistent: soluția simplă a dispărut

Legea nr. 350/2001, art. 32 alin. (1) lit. e)

Legea nr. 169/2026

Autoritatea poate „să permită întocmirea documentației tehnice pentru autorizația de construire, fără elaborarea unei documentații de urbanism, în situația construirii pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au același regim de înălțime cu cel solicitat.”

Prevederea nu mai există. Acoperirea calcanelor și alinierea la cornișele vecine se pot face doar prin PUD (art. 82 alin. (1) lit. c) și alin. (2) lit. b)), analizat în CTATU, avizat de arhitectul-șef și aprobat prin dispoziția primarului.

Ce înseamnă. Cine voia să umple un gol între două case existente, la aceeași înălțime, mergea direct la autorizație. Acum plătește și așteaptă un PUD. Codul adaugă o etapă exact în țesutul consolidat al localităților, acolo unde completarea fronturilor ar trebui încurajată.

3. Cine poate cere autorizația: superficiarul și uzufructuarul au ieșit din lege

Legea nr. 50/1991

Legea nr. 169/2026

Art. 1 alin. (1): autorizația se emite „la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil”. Anexa nr. 2: „dreptul real principal: drept de proprietate, uz, uzufruct, superficie, servitute”; „drept de creanță dobândit prin: contract de cesiune, concesiune, comodat, locațiune” (comodat și locațiune doar pentru construcții provizorii, cu acordul proprietarului).

Art. 245 alin. (3): execuția este permisă „titularilor dreptului de proprietate și titularilor de alte drepturi reale corespunzătoare proprietății publice”. Art. 248 alin. (1): autorizația se emite „la solicitarea titularilor drepturilor prevăzute la art. 245”. Pe creanță (art. 245 alin. (4)): doar construcții temporare, reparații și compartimentări nestructurale.

Ce înseamnă. Pe teren privat, superficiarul, uzufructuarul și titularul unei servituți nu mai apar în lege. Părinții care au donat nuda proprietate și și-au păstrat uzufructul nu își mai pot autoriza o extindere. La fel dezvoltatorul cu drept de superficie și parcul fotovoltaic construit pe superficie. Ministerul spune, prin „clarificări”, că superficiarul poate cere autorizația; legea spune altceva. Chiar și în Cod, art. 248 alin. (2) vorbește de „titularii de drepturi reale principale”, categorie pe care art. 245 nu o mai cuprinde.

4. Contravenții fără termen de prescripție și fără procedură

Legea nr. 50/1991

Legea nr. 169/2026

Dreptul de a constata contravenția și de a aplica amenda se prescria în 3 ani. Procesul-verbal, comunicarea și plângerea urmau O.G. nr. 2/2001.

Art. 357 nu are niciun termen de prescripție. Alin. (7) trimite la „termenul prevăzut la alin. (5)”, dar alin. (5) reglementează amenda pentru niveluri neautorizate și nu conține niciun termen. Art. 581 alin. (3): „În aplicarea prevederilor prezentului cod nu sunt incidente dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001”. Codul nu are procedură proprie.

Ce înseamnă. Disciplina în construcții funcționează fără reguli: nu se știe până când se poate sancționa, cum se întocmește procesul-verbal și cum se contestă. În plus, regularizarea (art. 301 alin. (7)) cere „aplicarea măsurilor contravenţionale” pentru fapte despre care nu se știe dacă mai pot fi sancționate.

5. Ministerul interpretează legea prin „clarificări”, iar în instanță răspund autoritățile locale

Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001

Legea nr. 169/2026

Aplicarea se făcea prin norme metodologice aprobate prin ordin al ministrului și publicate în Monitorul Oficial (Ordinul nr. 839/2009, Ordinul nr. 233/2016): acte normative, opozabile tuturor.

Normele de aplicare lipsesc. Ministerul a publicat la 22.09.2026 „clarificări”: un document de întrebări și răspunsuri, nepublicat în Monitorul Oficial, fără nicio formă juridică.

Ce înseamnă. Ministerul interpretează legea fără să-și asume interpretarea. Unele clarificări contrazic textul: superficiarul poate cere autorizația (art. 245 spune altceva); arhitecții-șefi au 36 de luni pentru formare (art. 126 alin. (3) dă un an); prelungirea autorizațiilor (art. 310). Primăria sau consiliul județean care aplică o clarificare emite un act pe care instanța îl judecă după lege, nu după clarificare. În proces stau autoritatea locală și funcționarul, amendat personal (art. 144) și chemat în regres (art. 147). Ministerul nu este parte și nu răspunde.

6. Casa la țară „fără autorizație”: proiectele-tip promise nu există

Legea nr. 169/2026, art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)

Situația la 16 octombrie 2026

Pe notificare se poate construi „o singură locuinţă unifamilială (…) parter sau demisol şi parter, fără subsol, cu o suprafaţă desfăşurată maximă de 150 mp, în intravilanul din mediul rural (…), exclusiv pentru locuinţele realizate în baza unor proiecte-tip puse la dispoziţie de autorităţile publice centrale sau locale, rezultate în urma unor concursuri de soluţii organizate conform metodologiei elaborate de Ministerul Dezvoltării (…) în parteneriat cu Ordinul Arhitecţilor din România” sau pe baza unor proiecte individuale „avizate de arhitectul-şef de judeţ”.

Metodologia concursurilor nu există, iar Codul nu îi stabilește niciun termen. Fără metodologie nu se pot organiza concursurile. Fără concursuri nu există proiecte-tip, iar fără proiecte-tip nicio primărie nu are ce pune la dispoziția cetățenilor.

Ce înseamnă. În august, titlurile au anunțat: „Noul Cod al Urbanismului dă liber la construit în mediul rural”; „Casele de până la 150 mp la țară se pot construi fără autorizație de construire din 25 august”. Oamenii au înțeles că își pot face casa la sat cu o simplă notificare la primărie. În realitate, singura cale care funcționează este proiectul individual, întocmit de arhitect și ingineri și avizat de arhitectul-șef de județ: aceleași costuri de proiectare ca la autorizație, plus un aviz în plus. Simplificarea promisă cetățeanului din mediul rural există doar pe hârtie.

7. Urbanismul comunelor mutat de la județ la municipiu, fără ca municipiile să o ceară

Legea nr. 350/2001

Legea nr. 169/2026

Arhitectul-șef al județului aviza documentațiile de urbanism ale unităților administrativ-teritoriale din județ (art. 22 alin. (2) lit. c)), pe baza analizei comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și urbanism (CTATU) a consiliului județean (art. 37). Municipiul își aviza propriul teritoriu.

Art. 124 alin. (9): pentru UAT membre ale unei zone metropolitane, elaborarea, avizarea și supunerea spre aprobare a documentațiilor „vor fi îndeplinite de către arhitectul-şef al oraşului polarizator”. Art. 128 alin. (5): „Pentru zonele metropolitane (…) activează comisiile tehnice constituite la nivelul municipiului polarizator”. Art. 128 alin. (6): CTATU județean nu mai analizează zonele metropolitane și municipiile reședință de județ. Art. 91 alin. (5): și comisia de avizare integrată trece la municipiu.

Ce înseamnă. Zona Metropolitană Cluj are 19 unități administrativ-teritoriale: municipiul Cluj-Napoca și 18 comune (Aiton, Apahida, Baciu, Bonțida, Borșa, Căianu, Chinteni, Ciurila, Feleacu, Florești, Gilău, Gârbău, Jucu, Petreștii de Jos, Săvădisla, Sânpaul, Tureni, Vultureni). Ocupă circa 24% din suprafața județului și concentrează 62% din populația lui. Urbanismul celor 18 comune, în care locuiește circa 20% din populația județului (numai Floreștiul, aproape 8%), trece de la consiliul județean, care avea structura, comisia și experiența pentru ele, la primăria municipiului. Primăria nu a cerut această competență, iar legea nu îi dă pentru ea nici personal, nici buget. Comunele în care se construiește cel mai mult din județ ajung la un aparat deja ocupat cu orașul propriu.

8. Digitalizarea există doar pe hârtie și în viitor

Legea nr. 169/2026, art. 139

Situația reală

Alin. (1): „Ghişeul unic naţional este platforma digitală de interes public naţional” prin care se depun cererile și se emit certificatele și autorizațiile. Alin. (8): operaționalizarea „se realizează etapizat, pe o perioadă de 5 ani de la data publicării”. Alin. (10): până atunci, procedurile „pot fi desfăşurate şi potrivit modalităţilor prevăzute de legislaţia în vigoare”. Art. 92 alin. (5): până la operaționalizarea platformei, documentația pentru comisia de avizare integrată „se transmite prin poşta electronică”.

Ghișeul unic național nu există și nici nu este în plan: nu are calendar de implementare, buget sau etape intermediare. Codul nu prevede preluarea platformelor locale care funcționează deja.

Ce înseamnă. Până în 2031, „ghișeul unic” din Cod este un articol de lege, iar comisia de avizare „integrată” lucrează pe e-mail. Codul ar fi putut porni de la ce funcționează deja: Consiliul Județean Cluj are un ghișeu unic digital funcțional, care putea fi preluat ca model sau extins la nivel național. În loc de asta, legea promite o platformă de la zero, peste cinci ani, fără nicio etapă până atunci.

Concluzie

Niciuna dintre aceste probleme nu ține de interpretare. Sunt probleme de text și se corectează prin lege, nu prin clarificări. Ce lipsește este un act normativ care să le repare”,se arată în comunicat.