Interviu: România pe radarul marilor capitaluri, dar fără o lege esențială

Într-o piață imobiliară tot mai sofisticată, România caută soluții pentru a trece la următorul nivel de maturitate economică. În acest context, am discutat cu David Canta, acționar al Avison Young România și fin observator al dinamicii dintre real estate și piețele financiare. Cu o expertiză solidă în tranzacții corporate și consultanță pentru marii jucători internaționali, David Canta explică de ce reglementarea REIT (Societăți de Investiții Imobiliare) nu este doar o necesitate legislativă, ci un imperativ strategic pentru atragerea fondurilor globale.

Datele citate recent într-un studiu de impact al FIDES indică un paradox relevant: sectorul imobiliar a reprezentat 7,3% din PIB în 2024, în timp ce reprezentarea sa pe piața de capital românească este de sub 2%. Într-un scenariu în care 20% din piața actuală ar migra către statutul REIT în următorii cinci ani, studiul estimează o pierdere teoretică de 59 milioane de lei anual din impozitul pe profit, dar venituri fiscale de aproximativ 504 milioane de lei anual generate de capitalul nou mobilizat.

SPS: Domnule Canta, din perspectiva dumneavoastră de consultant pentru marii chiriași și investitori corporate, de ce este Legea REIT piesa de puzzle care îi lipsește României astăzi?

David Canta: Pentru că în prezent, din păcate, România operează sub potențialul său real deoarece nu oferă un vehicul de investiții standardizat la nivel global. Un REIT este „limbajul universal” al investitorilor instituționali. Fără această lege, noi ne auto-excludem din portofoliile marilor fonduri de pensii sau de investiții internaționale care, prin mandat, nu pot investi decât în structuri lichide și listate. Legea REIT ar ancora România în circuitele financiare globale, oferind transparența și lichiditatea necesare pentru a transforma imobiliarele din simple active fizice în produse financiare de înaltă performanță.

SPS: Ați menționat atragerea fondurilor internaționale. Cum ar schimba această lege percepția asupra României ca destinație de business?

David Canta: Ar fi un semnal de maturitate economică. Marii administratori de active (asset managers, n.r.) caută predictibilitate și vehicule fiscale eficiente. Adoptarea legislației REIT ar ridica relevanța României în indicii imobiliari regionali și europeni. În loc să fim priviți ca o piață „oportunistă” sau marginală, am deveni o destinație strategică. Aceasta ar aduce un flux constant de capital străin, scăzând costul finanțării pentru proiectele locale și crescând competitivitatea întregului mediu de afaceri.

SPS: Cum ar beneficia antreprenorii români și dezvoltatorii locali de pe urma acestui cadru normativ?

David Canta: Pentru antreprenori, este vorba despre accesul la un „exit” eficient și la capital de creștere. Un dezvoltator local își poate lista portofoliul sub formă de REIT, recuperându-și capitalul blocat în active pentru a-l reinvesti în proiecte noi. Practic, transformăm activele imobiliare nelichide în capital de lucru. În plus, piața de capital din România (BVB) ar primi un impuls masiv. Am vedea o diversificare a emitenților și o creștere a volumelor de tranzacționare, ceea ce face ca întreaga economie să devină mai rezilientă.

SPS: Există un blocaj legislativ de peste doi ani în Parlament cu privire la această inițiativă. Care credeți că este riscul de oportunitate pentru România prin această întârziere?

David Canta: Riscul este pierderea relevanței în fața vecinilor noștri regionali, precum Polonia sau Ungaria, care au deja cadre mature sau în curs de optimizare. Fiecare zi de întârziere înseamnă capital care „curge” pe lângă noi. Blocajul pare să vină dintr-o teamă nefondată de pierdere a veniturilor fiscale imediate, însă realitatea este inversă: prin blocaj, pierdem impozitele pe care aceste mari fonduri le-ar fi generat prin activitate intensă, prin taxe pe dividende și prin dezvoltări colaterale. Este un cost de oportunitate uriaș pentru bugetul de stat.

SPS: Vorbind despre Statul român, cum ar contribui această lege la stabilitatea fiscală și la bugetul de venituri pe termen lung?

David Canta: Statul ar deveni partenerul unor structuri extrem de transparente. Un REIT este, prin definiție, un vehicul monitorizat de reglementatori, de bursă și de acționari. Acest nivel de fiscalizare 100% elimină orice „zonă gri”. Pe termen lung, încasările din impozitele pe dividendele distribuite către mii de acționari vor depăși cu mult impozitul pe profitul unei companii clasice, care poate fi optimizat prin diverse metode. Mai mult, atragerea marilor fonduri internaționale stabilizează cursul de schimb și aduce expertiză în managementul infrastructurii imobiliare a țării.

SPS: În final, cum s-ar răsfrânge acest succes din zona corporate asupra economiei reale și a sectoarelor precum construcțiile?

David Canta: Imobiliarele nu funcționează într-un vid. Când ai un flux constant de capital prin REIT-uri, sectorul construcțiilor primește o cadență predictibilă. Nu mai avem „boom-uri” și „bust-uri” haotice, ci o dezvoltare linear ascendentă sustenabilă. Aceasta antrenează industria orizontală: de la producători de materiale, la firme de tehnologie pentru clădiri inteligente (PropTech) și servicii financiare. O piață imobiliară instituționalizată înseamnă locuri de muncă mai bine plătite, clădiri mai verzi și, în final, o soluție sistemică la criza locuirii, prin profesionalizarea pieței de închirieri rezidențiale la standarde corporate.