ANALIZĂ Criza locuințelor din Spania: ce se întâmplă când statul intervine populist într-o piață deja profund distorsionată

Valul masiv de proteste care a scos în ultimele zile zeci de mii de oameni în stradă la Madrid, Barcelona, Valencia sau Malaga și a dus practic la organizarea de alegeri anticipate în Spania are cauze mult mai profunde într-o criză a locuințelor care s-a cronicizat în ultimii ani.

Guvernul de stânga condus de premierul Pedro Sanchez a încercat să rezolve problema prin legea locuinței adoptată în 2023, însă în ultimii trei ani problemele s-au acutizat în loc să se amelioreze. Regulile de protecție a chiriașilor introduse acum trei ani i-au speriat pe proprietari, care au preferat să închirieze în regim turistic sau deloc, și au descurajat construcția de locuințe noi.

În consecință, partidele de dreapta sau extremă dreaptă au refuzat să voteze un nou pachet de legi prin care Guvernul Sanchez a încercat să introducă noi reguli de protecția a chiriașilor, cum ar fi suspendarea evacuărilor în cazul chiriașilor vulnerabili. Tensiunile au fost amplificate de un caz cu puternic impact emoțional: evacuarea unei femei de 87 de ani (Maricarmen) din locuința în care locuia de 70 de ani după după ce chiria i-a fost majorată semnificativ.

Potrivit BBC, o lacună legislativă i-a permis proprietarului să crească chiria de la 500 de euro la 2.650 de euro pe lună. Ulterior, suma a fost redusă la 1.650 de euro, cu 300 de euro mai mult decât pensia lunară a femeii. Cazul a devenit un simbol al crizei locuințelor și al dificultăților întâmpinate de chiriașii vulnerabili.

Cum s-a ajuns la criza cronică a locuințelor?

După spargerea bulei imobiliare din 2008, bănci și fonduri internaționale de investiții au cumpărat un număr mare de locuințe la prețuri relativ mici. Marii proprietari (granded tenedores) au căutat în mod firesc să profite de cererea mare de locuințe din Spania, dat fiind că țara este o destinație turistică importantă.

Prețurile la chirii au crescut treptat în Spania, nu doar în marile orașe ci și în zonele turistice de coastă unde există o cere masivă pentru chirii sezoniere. Guvernul de stânga a simițit nevoia să intervină legislativ pentru a acorda o mai mare protecție chiriașilor.

Legea Statală privind Dreptul la Locuință (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) a marcat o premieră istorică în Spania, fiind prima legislație-cadru adopată de la restaurarea democrației ce reglementează piața imobiliară la nivel național.

Textul legislativ a fost conceput ca o încercare de a echilibra piața, însă implementarea sa a generat dezbateri aprinse, frictiuni politice între regiuni și critici atât din partea proprietarilor, cât și din partea chiriașilor.

Măsuri pentru protecția chiriașilor

1. Plafonarea creșterilor anuale ale chiriei. S-a eliminat legarea automată a actualizării anuale a chiriei de inflație ( Indicele Prețurilor de Consum). Actualizarea prețului pe durata contractului este limitată prin plafoane maxime stabilite de stat (2% în 2023, 3% în 2024), urmând să se aplice un nou indice de referință conceput pentru a preveni creșterile determinate de inflație.

2. Declararea „Zonelor Tensionate” (Zonas Tensionadas) și controlul prețurilor.  Comunitățile Autonome pot declara o zonă ca fiind „tensionată” pentru o perioadă de 3 ani (cu posibilitate de prelungire), dacă îndeplinește cel puțin una dintre condiții:

• Efortul financiar mediu pentru chirie/ipotecă plus utilități depășește 30% din venitul mediu al gospodăriilor din zonă.
• Prețul chiriei sau al cumpărării a crescut în ultimii 5 ani cu cel puțin 3% peste rata inflației (IPC).

Pentru mici proprietari, la încheierea unui nou contract, prețul chiriei nu poate fi mai mare decât cel din contractul anterior (cu excepția unei majorări de maxim 10% dacă s-au făcut lucrări majore de renovare sau eficientizare energetică).

Pentru marii proprietari, prețul noilor contracte este plafonat direct prin indicii oficiali de preț stabiliți de Ministerul Transporturilor și Mobilității Urbane.

3. Redefinirea „Marelui Proprietar” (Gran Tenedor). Este considerat mare proprietar orice persoană fizică sau juridică ce deține mai mult de 10 imobile rezidențiale (sau o suprafață construită de peste 1.500 m²).

Administrațiile regionale au primit dreptul de a coborî acest prag la 5 sau mai multe locuințe urbane situate în aceeași zonă tensionată.

Marilor proprietari li se aplică reguli de control al prețurilor și obligații de mediere mult mai stricte.

4. Protecție sporită împotriva evacuărilor (Desahucios).  Procesele de evacuare ale persoanelor vulnerabile au devenit mai lungi și mai complexe administrativ.

Proprietarii mari care vor să evacueze un chiriaș vulnerabil sunt obligați să dovedească faptul că au trecut mai întâi printr-o procedură de mediere cu autoritățile publice.

Notificările de evacuare trebuie să specifice exact data și ora intervenției.

Se acordă perioade mai lungi de suspendare a executării judecătorești pentru ca serviciile sociale să poată oferi o alternativă locativă.

5. Bonificații fiscale pentru micii proprietari. Pentru a încuraja proprietarii privați să nu își retragă locuințele de pe piață, s-au modificat reducerile la impozitul pe venitul din chirii (IRPF):

• Reducere de 90%: Dacă proprietarul scade prețul chiriei cu cel puțin 5% față de contractul anterior într-o zonă tensionată.
• Reducere de 70%: Dacă închiriază prima dată o locuință într-o zonă tensionată unor tineri cu vârsta între 18 și 35 de ani, sau dacă spațiul este închiriat administrației ori entităților fără scop lucrativ pentru locuințe sociale.
• Reducere de 60%: Dacă s-au efectuat lucrări de reabilitare/renovare în ultimii 2 ani.
• Reducere generală de 50%: Rata de bază pentru toate celelalte noi contracte (în scădere de la 60% cât era anterior).

6. Suprataxarea locuințelor lăsate goale 

Primăriile pot aplica o taxă suplimentară pe Impozitul pe Bunuri Imobile (IBI) pentru casele neocupate nejustificat timp de mai mult de 2 ani consecutivi (care aparțin proprietarilor cu cel puțin 4 imobile). Penalizarea poate ajunge la 50% până la 150% din cota obișnuită de IBI, în funcție de durata neocupării și numărul de locuințe deținute în localitate.

7. Eliminarea comisioanelor imobiliare pentru chiriași. Comisionul agenției imobiliare și cheltuielile de redactare a contractului de închiriere sunt suportate exclusiv de către proprietar, indiferent dacă este persoană fizică sau juridică. Agențiilor le este interzis prin lege să mai perceapă chiriașilor celebra taxă de „o lună comision” + TVA la semnarea contractului.

Critici masive din partea proprietarilor, agenților imobiliari și investitorilor

Proprietarii susțin că plafonarea prețurilor și riscul crescut în caz de neplată au făcut din închirierea pe termen lung o afacere neatractivă. Drept urmare, mii de proprietăți au fost mutate către chirii de sezon, chirii pe camere sau platforme turistice, aplicând presiuni și mai mari pe piața rezidențială tradițională.

Modificările aduse proceselor de evacuare oferă, în viziunea fondurilor de investiții și a proprietarilor mici, prea puțină protecție împotriva neplății sau a ocupărilor ilegale (okupas).

Fondurile internaționale și dezvoltatorii privați și-au redus investițiile în proiecte de tip Build-to-Rent (construcție directă pentru închiriere), invocând lipsa de predictibilitate legislativă.

Asociațiile de chiriași susțin că păstrarea chiriilor temporare (de sezon) și de camere în afara reglementărilor stricte le-a permis proprietarilor să ocolească plafonarea prețurilor.

Mișcările sociale susțin că legea doar „îngheață” prețurile la niveluri deja speculativ de mari, în loc să forțeze o reducere substanțială a acestora.

Bătălia politică și regională / Studiu de caz: Catalonia

Piața locuințelor în Spania este administrată la nivel descentralizat de Comunitățile Autonome.

Regiunile guvernate de opoziție (precum Comunitatea Madrid sau Andaluzia) au contestat legea la Curtea Constituțională și au refuzat să declare „zone tensionate” pe teritoriul lor, argumentând că măsura încalcă libertatea pieței și competențele regionale.

Această fragmentare a dus la o piață hibridă: regiuni precum Catalonia aplică plafoane stricte, în timp ce în Madrid piața funcționează fără aceste limite direct aplicate.

Catalonia a fost prima regiune autonomă care a aplicat efectiv plafoanele de preț în zonele tensionate (inclusiv în Barcelona). Efectele au fost în general fix invers decât sensul legii:

• Prețul mediu al chiriilor a înregistrat o ușoară moderare sau scădere pe contractele noi de lungă durată.
• Scădere pronunțată a numărului de anunțuri pentru chirii de lungă durată.
• Creștere masivă a ofertelor de închiriere pe 11 luni sau pe camere, netaxate prin plafoanele standard.

Fenomenul Okupas

Fenomenul Okupas — ocuparea ilegală a imobilelor fără consimțământul proprietarului — reprezintă unul dintre cele mai polarizante subiecte din societatea spaniolă. Acesta se află la intersecția dintre dreptul la proprietate privată și dreptul constituțional la o locuință demnă, având un impact profund asupra dinamicii pieței imobiliare și a dezbaterilor legislative.

Ocuparea unui imobil nelocuit, gol sau abandonat, aflat de cele mai multe ori în proprietatea băncilor, a fondurilor de investiții sau a marilor proprietari este încadrată ca o infracțiune minoră împotriva patrimoniului. Aici intervine blocajul: evacuarea necesită un proces civil sau penal de lungă durată, proces care poate dura între 12 și 20 de luni.

Deși statisticile oficiale arată că majoritatea ocupărilor ilegale vizează proprietățile băncilor sau ale fondurilor (peste 70-80% din cazuri), percepția publică și riscul perceput au transformat radical piața.

Proprietarii individuali care dețin o a doua locuință sau un apartament moștenit se tem de riscul de neplată prelungită sau ocupare (inquiokupación — situația în care un chiriaș încetează să mai plătească din prima lună și refuză să plece). Această teamă a dus la  cerințe mai mari pentru chiriași (solicitarea de garanții bancare, fluturași de salariu disproporționați, asigurări de neplată).

Fenomenul okupa a alimentat o întreagă industrie privată. Spania a devenit una dintre cele mai mari piețe europene pentru sisteme de alarmă rezidențiale  și uși anti-okupa din oțel.

În plus, au apărut companii private speciale care folosesc  presiunea psihologică și mijloace de control la intrarea în clădiri pentru a convinge ocupanții să părăsească imobilele în schimbul unor sume de bani sau prin negociere directă.  Apelul la persoane din comunitățile de români sau ruși a devenit destul de frecvent pentru a elibera o locuință ocupată abuziv.

Prezența unei locuințe sau a unei clădiri ocupate ilegal într-un bloc sau cartier duce la o scădere de 20% până la 40% a valorii de piață a proprietăților vecine, din cauza problemelor legate de conviețuire, degradarea spațiilor comune sau branșamentele ilegale la rețeaua de energie și apă.

Legea Locuinței (Ley de Vivienda) a introdus protecții suplimentare pentru familiile aflate în situații de vulnerabilitate economică dovedită, obligând proprietarii mari să treacă prin proceduri de mediere socială înainte de evacuare. Opoziția susține că această măsură a îngreunat și mai mult procesele de evacuare a celor care ocupă ilegal locuințele.

Partidele de centru-dreapta și dreapta (PP, Vox) au solicitat constant reformarea Codului Penal pentru ca orice ocupare ilegală să fie sancționată cu evacuare imediată de către poliție în termen de maximum 48 de ore, indiferent de tipul proprietarului sau de statutul imobilului.

Măsurile radicale de protecție a chiriașilor din pachetul ”Maricarmen”

Pe fondul protestelor masive din orașele spaniole, alimentate de cazul Maricarmen (femeia de 87 de ani din Madrid evacuată din casă) Guvernul Sanchez (stânga) a propus un nou set de măsuri, considerate radicale, de protecție a chiriașilor. Sánchez a suferit însă vineri două înfrângeri în parlament, unde nu a reușit să adopte măsuri de urgență pentru protejarea chiriașilor vulnerabili. În consecință, premierul  a anunțat luni convocarea alegerilor generale anticipate, care vor avea loc pe 29 noiembrie, cu aproximativ un an și jumătate înainte de termenul la care erau programate inițial.

Iată în esență măsurile propuse de guvernul de stânga:

• Interzicerea totală a evacuării persoanelor vulnerabile. Oprirea oricărei evacuări (desahucio) a persoanelor în vârstă, cu dizabilități sau aflate în stare dovedită de vulnerabilitate socială și economică, fără garanția prealabilă a unei alternative de locuit demne oferite de administrația publică.
• Introducerea chiriilor temporare (sub 11 luni) și a închirierilor de camere sub incidența acelorași plafoane de preț și reguli ca închirierea rezidențială de lungă durată.
• Obligativitatea proprietarilor de a dovedi justificat motivul temporarității (ex. studii, contract de muncă determinat), altfel contractul devenind automat de lungă durată.
• Suspendarea acordării de noi licențe de închiriere turistică în marile noduri urbane și retragerea celor ilegale.
• Scăderea obligatorie a chiriilor în zonele tensionate: Forțarea unei reduceri procentuale a prețurilor, nu doar „înghețarea” lor la nivelurile actuale.

Propunerile radicale de protecție purtând simbolic numele „Maricarmen” nu au reușit să devină o lege organică de sine stătătoare din cauza lipsei unei majorități solide în Congreso de los Diputados. Blocajul parlamentar a fost generat de votul partidelor Junts, PP și Vox. Între timp, protestele continuă în marile orașe din Spania.

Ce scrie presa spaniolă despre criza locuințelor

El País (Centru-Stânga / Progresist) tratează criza locuințelor ca pe o prioritate socială urgență și ca pe cel mai mare test al statului bunăstării din Spania post-tranziție. Ziarul susține în liniile sale editoriale că abordarea exclusiv comercială a pieței imobiliare a eșuat și că accesul la o locuință este un drept fundamental călcat în picioare.

El Pais oferă o acoperire extinsă problemelor tinerilor, prețurilor scapate de sub control din marile orașe și turismului necontrolat. El País critică adesea administrațiile regionale (în special Comunitatea Madrid) pentru refuzul de a aplica plafoanele de preț din noua Ley de Vivienda.

„Piața nu s-a autoreglat; a creat o generație de tineri expulzați din orașe. Locuința a încetat să mai fie un pilon al statului bunăstării pentru a deveni un activ speculativ de înalt randament. (…) Diferența dintre Spania și restul Europei nu este de reglementare, ci de fond public: fără un parcul social de locuințe de cel puțin 15%, orice măsură conjuncturală este doar un plasture pe o rană deschisă”, scrie El Pais.

El Mundo (Centru-Dreapta / Liberal-Conservator) analizează criza prin prisma mecanismelor de piață și a securității juridice. Publicația este extrem de critică la adresa intervenției statului în stabilirea prețurilor chiriilor și acuză guvernul că blochează oferta și protejează indirect fenomenul de ocupare ilegală.

Ziarul aduce în prim-plan mărturiile micilor proprietari care se tem să își mai scoată apartamentele la închiriat, susținând că legea locuinței a produs un „efect de contractare” a ofertei.

„Legea Locuinței a obținut exact opusul celor declarate: mai puține case pe piață, chirii mai scumpe pe canalele alternative și o neîncredere profundă a investitorilor”, scrie El Mundo.

La Vanguardia (Centru / Moderat, Catalan), cel mai important ziar din Catalonia — prima regiune care a aplicat efectiv plafoanele de preț și un epicenter al turismului de masă în Barcelona —oferă o perspectivă pragmatică. „Barcelona a devenit laboratorul intervenționismului locativ: prețurile s-au moderat pe hârtie pe contractele noi, dar oferta tradițională a dispărut practic, mutându-se spre chiriile temporare de sezon”, scrie publicația catalană.

Ziarul analizează minuțios efectele secundare ale reglementărilor: migrarea masivă a proprietarilor de la chiriile rezidențiale pe termen lung la chiriile de sezon (pe luni sau pe camere) pentru a ocoli plafoanele.

ABC (Conservator / Monarhist) adoptă o poziție fermă împotriva politicilor guvernului central. Publicația promovează o linie editorială de apărare necondiționată a proprietății private și de denunțare a fenomenului Okupas: „Statul transferă propria incapacitate de a oferi asistență socială pe spatele proprietarilor privați, obligându-i să finanțeze locuința celor care nu plătesc (…) Atacul sistematic asupra proprietății private și protejarea de facto a ocupanților ilegali afectează profund securitatea juridică și alungă capitalul de care Spania are nevoie”

Publicația consideră că îngăduința față de ocupările ilegale și restricționarea drepturilor proprietarilor distrug piața imobiliară și erodează statul de drept. ABC acordă spații largi cazurilor de inquiokupación (chiriași care nu mai plătesc și refuză părăsirea spațiului).

 La Razón (Dreapta / Conservator) adoptă cel mai dur ton critic față de măsurile executive pe piața imobiliară, acuzând coaliția de guvernare de populism economic și ideologizare. Publicația consideră că plafonarea prețurilor este rețeta clasică care transformă o problemă de ofertă într-o penurie generalizată. ”Se pedepsește proprietarul și se premiază uzurpatorul”, scrie La Razon.

Ziarul insistă frecvent pe cifra afacerilor de securitate și de evacuare forțată, prezentând fenomenul okupas ca pe o criză de ordine publică și de siguranță națională. La Razon mai scrie că singura soluție reală este deregmentarea pieței și eliberarea de terenuri pentru construcții noi.

Surse: El Pais, El Mundo, La Razon, La Vanguardia, ABC / Pe parcursul documentării au fost utilizate inclusiv instrumente AI